App Icon

Οι ευκαρίες που υπάρχουν στην αγορά ακινήτων με Golden visa

Αρχικά, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε τα χαρακτηριστικά εκείνων των περιοχών που μπορούν να αποφέρουν την καλύτερη απόδοση της επένδυσης και διακρίνονται από την καλή ρευστότητα των ακινήτων.

Έτσι, εάν δεν είστε πολύ μεγάλος επενδυτής και αγοράζετε ένα διαμέρισμα στα πλαίσια της Golden Visa, τότε, ίσως καλύτερα να ακολουθήσετε τη ροή και να επιλέξετε ακίνητα σε περιοχές όπου οι συμπατριώτες μας έχουν ήδη αποκτήσει σχετικά καλή εμπειρία.

Δηλαδή, το κέντρο της Αθήνας, οι νότιες παράκτιες και βόρειες πλούσιες περιοχές.
Δεν θα απαριθμήσω όλα τα ονόματα των περιφερειών, αλλά θα σας τα δείξω μερικές περιοχές στον χάρτη.

Περιγραφή περιοχών, υπολογισμός
κερδοφορίας.

1. Το κέντρο της Αθήνας είναι οι περιοχές σε ακτίνα 4-5 χιλιομέτρων από το ιστορικό κέντρο, χωρίς να φτάνουν στις προβληματικές περιοχές (Μεταξουργείο, Ομόνοια, Εξάρχεια). Τα πλεονεκτήματα αυτής της περιοχής είναι προφανή: το κέντρο της ευρωπαϊκής πρωτεύουσας, όπου συγκεντρώνονται όλα τα μουσεία και τα ιστορικά αξιοθέατα, η υποδομή είναι καλά ανεπτυγμένη και υπάρχει πάντα πού να πάτε για να διασκεδάσετε. Τα περισσότερα από τα ακίνητα εδώ ενοικιάζονται για μικρό χρονικό διάστημα, επομένως θα είναι ωφέλιμο για εσάς να νοικιάσετε το διαμέρισμά σας για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό είναι επωφελές λόγω του γεγονότος ότι το κέντρο διαθέτει γραφεία μεγάλων εταιρειών και οργανισμών, σημαντικούς κυβερνητικούς οργανισμούς και αθλητικές εγκαταστάσεις, πράγμα που σημαίνει ότι τα διαμερίσματα στο κέντρο χρειάζονται σε όλους τους προξενικούς υπαλλήλους, ποδοσφαιριστές και αθλητές, μηχανικούς και ειδικούς κατασκευών. καθώς και των υπαλλήλων
Facebook, amazon Google και Microsoft.

Δηλαδή, οι ιδανικοί ενοικιαστές είναι: αλλοδαποί με υψηλούς μισθούς που αρχικά
συμπεριλαμβάνουν το κόστος του ενοικίου στην εκτίμηση τους και καταλαβαίνουν για πόσο καιρό το χρειάζονται. Επιπλέον, συχνά το ενοίκιο αποζημιώνεται από την εταιρεία-εργοδότη, και γνωρίζουν από την αρχή τον όρο: όσο διαρκεί η σύμβαση, θα νοικιάζουν για τόσο καιρό.

 

Πρόκειται για ανθρώπους που δεν θεωρούνται κακοπληρωτές και δεν χρειάζεται να
εκδιωχθούν με τη βία αργότερα. Το μόνο χαρακτηριστικό του κέντρου είναι ο πενιχρός αριθμός νέων κτιρίων, δηλαδή όλα τα σπίτια κάτω των είκοσι ετών θεωρούνται καινούργια εδώ.

Μην φοβάστε όμως να αγοράσετε ένα μεταχειρισμένο σπίτι, γιατί όλα εδώ είναι με καλή ανακαίνιση. Για 250.000 ευρώ είναι ρεαλιστικό να βρεις ακίνητο 70m2 σε κοντινή απόσταση από την Ακρόπολη και με νέα ανακαίνιση. Με μέση τιμή ενοικίασης 900 ευρώ το μήνα. Εδώ είναι ένα παράδειγμα ακινήτου (από μεσιτικά γραφεία) προς πώληση στην περιοχή Μετς  75ΤΜ, 3ος όροφος, 2 υπνοδωμάτια, μονοκατοικία κατασκευής 2011, θέρμανση φυσικού αερίου. Το κόστος είναι 260.000 ευρώ με θέση στάθμευσης. Έχετε ήδη ενοικιαστή 1000 ευρώ το μήνα. Άρα η επένδυση είναι 260.000 ευρώ, με όλο το κόστος για την Golden Visa 290.000 ευρώ.

διάβασε και αυτό  Λιβύη, Ιράκ, Συρία, Ουκρανία. Μετά τι;

Άρα, η απόδοση επένδυσης ROI 12.000 ευρώ καθαρά και μετά την αφαίρεση του φόρου εισοδήματος και του φόρου ακίνητης περιουσίας ROI 9.500 ευρώ μεικτά.
ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 3,6% απόδοση επένδυσης (3,2% του συνολικού κόστους) + 6% αύξηση της αξίας σε ευρώ, χωρίς πληθωρισμό + 6% ισοτιμία σε Ρούβλια.
ΣΥΝΟΛΟ περίπου 15% εισόδημα σε ρούβλια.

2. Νότια Περιφέρεια Αθηνών/Αττικής

Γενικότερα, όταν μιλάμε για οποιαδήποτε περιοχή που δεν ανήκει στο κέντρο, τότε νομικά πρόκειται για άλλους δήμους της μητροπολιτικής περιφέρειας Αττικής.

Έτσι οι δημοφιλείς περιοχές (δήμοι) κοντά στη θάλασσα Παλαιό Φάληρο, Άλιμος, Ελληνικό, Γλυφάδα, Βούλα μπορούν, σε κάποιο βαθμό, να ονομαστούν προάστια, αν και από το κέντρο με το αυτοκίνητο χρειάζονται από 10 έως 30 λεπτά. Το κύριο πλεονέκτημα των παράκτιων περιοχών είναι η θάλασσα. Οι άνθρωποι έλκονται από το ίδιο το γεγονός ότι βρίσκονται κοντά στη θάλασσα, γοητεύονται από τη θέα από τα παράθυρα. Όμως οι Έλληνες γνωρίζουν ότι αυτές οι περιοχές έχουν μεγαλύτερη υγρασία. Οι τιμές στην ακτή είναι πολύ υψηλότερες από ό,τι στο κέντρο: για 250.000 – 270.000 ευρώ, δεν υπάρχουν πολλά να διαλέξετε.

Αυτό που χειροτερεύει την κατάσταση είναι ότι ακόμα και με τόσο υψηλές τιμές, υπάρχουν ελάχιστες προσφορές στα παράλια. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι ακτές είναι χτισμένες αρκετά πυκνά και για αυτό πλέον όλοι περιμένουν την έναρξη της κατασκευής του χώρου του παλιού αεροδρομίου του Ελληνικού. Ταυτόχρονα, ο αιτών για τη Χρυσή Βίζα δεν έχει σε τίποτα να βασιστεί, καθώς τα οικόπεδα έχουν ήδη εξαγοραστεί, αλλά η πραγματική κατασκευή δεν έχει ακόμη ξεκινήσει, πράγμα που σημαίνει ότι είναι ακόμα αδύνατο να αγοράσεις το σπίτι για τη Χρυσή Βίζα και οι τιμές για νέες εγκαταστάσεις στην επικράτεια του παλιού αεροδρομίου ξεκινούν από 6.000 ευρώ τ.μ., κάτι που σημαίνει ότι για ελάχιστο διαμέρισμα 55-60 τ.μ. θα
δώσεις 400.000 ευρώ. Ωραία διαμερίσματα 100 τ.μ. με πισίνα στο σπίτι και μπαλκόνι με θέα στη θάλασσα ξεκινούν από 1.000.000 ευρώ και θα τεθεί σε λειτουργία το 2025.

διάβασε και αυτό  ΠΑΝΔΗΜΙΑ COVID-19: ΜΙΑ ΑΣΥΜΜΕΤΡΗ ΑΠΕΙΛΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΘΡΩΠΟΤΗΤΑ;

Αν σκεφτούμε να αγοράσουμε ακίνητο στην ακτή, τότε αυτή είναι μια εξαιρετική επιλογή αν μένετε εκεί, αλλά από τη στιγμή που μιλάμε για ενοικίαση, τότε το κέντρο είναι μια πολύ πιο κερδοφόρα επιλογή. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι εύπορες οικογένειες επιλέγουν τις περισσότερες φορές το κέντρο για ενοικίαση, αλλά λιγότερο φερέγγυες οικογένειες εγκαθίστανται στην ακτή.

Και αν μιλάμε για πλούσιους Έλληνες και ξένους, τότε επιλέγουν πολυτελή ακίνητα σε
καινούργια σπίτια με πισίνες και μεγάλες βεράντες με θέα στη θάλασσα, τα οποία δεν
αγοράζονται 250.000 – 300.000 ευρώ.

Σε γενικές γραμμές, τα ακίνητα στην ακτή είναι αρκετά ρευστά, όπως και στο κέντρο. Αν και αυτό είναι πιο πιθανό να μην οφείλεται στην υψηλή ζήτηση για αυτά τα ακίνητα αλλά στη χαμηλή προσφορά, η οποία εξακολουθεί να μην καλύπτει την αυξανόμενη ζήτηση για τη Χρυσή Βίζα.

Αξίζει να εξεταστούν και οι περιοχές που σχετίζονται με τα νότια προάστια : Νέα Σμύρνη, Αργυρούπολη, Ηλιούπολη. Για παράδειγμα, από το κέντρο της Νέας Σμύρνης μέχρι την ακτή είναι περίπου 4 χλμ και από την κεντρική αθηναϊκή πλατεία είναι επίσης περίπου 4 χλμ. κόστος περίπου 360 – 390 χιλιάδες ευρώ.
Ας ρίξουμε όμως μια ματιά (παράδειγμα μεσιτικού γραφείου) στο ακίνητο που πωλείται στην περιοχή Αλίμου 80 τ.μ., 1ος όροφος, 2 υπνοδωμάτια, μονοκατοικία κατασκευής 2008, θέρμανση φυσικού αερίου. Το κόστος είναι 265.000 ευρώ με θέση στάθμευσης. Είναι ρεαλιστικό να βρεις ενοικιαστή για 700-800 ευρώ το μήνα για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Επένδυση 265.000 ευρώ, με όλα τα έξοδα για την Golden Visa 295.000 ευρώ.
Άρα, η απόδοση της επένδυσης είναι ROI 8.400 ευρώ καθαρά και μετά την αφαίρεση του φόρου εισοδήματος και του φόρου ακίνητης περιουσίας ROI 6.500 ευρώ μεικτά.
ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 2,5% απόδοση επένδυσης (ROI), (2% επί του συνόλου του κόστους) + 4% αύξηση της αξίας σε ευρώ, χωρίς πληθωρισμό + 6% εάν προσαρμοστεί σε ρούβλια ΣΥΝΟΛΟ 12% εισόδημα σε ρούβλια.

3.Βόρεια προάστια Αττικής, οι βόρειοι δήμοι θεωρούνται ελίτ, για παράδειγμα, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, η Κηφισιά, η Αγία Παρασκευή, η Παλλήνη κ.λπ., οπότε η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι ελαφρώς υψηλότερη από ό,τι στο κέντρο.
Οι εύποροι Έλληνες αγαπούν πολύ αυτή την περιοχή και χτίζουν ακίνητα εδώ για τη δική τους διαβίωση. Σχεδόν όλα τα αγγλόφωνα σχολεία βρίσκονται στο βορρά (ACS, ISA, Byron, St Catherine, Campion), το γαλλικό σχολείο στην Αγία Παρασκευή και η γερμανική σχολή στο Μαρούσι.
Σε 30 λεπτά μπορείτε να φθάσετε στο αεροδρόμιο, το λιμάνι του Πειραιά, έναν προαστιακό ζωολογικό κήπο ή τεράστιο εμπορικό κέντρο εκτός πόλης και σε 5-20 λεπτά μπορείτε να οδηγήσετε ξανά στην εθνική οδό κατά μήκος των οδών ταχείας κυκλοφορίας.

διάβασε και αυτό  Γιάννης Μαγκριώτης : Τι άλλο μπορεί να δικαιολογήσει ο κορωνοιός;

Δεν υπάρχουν τόσες πολλές προσφορές ακινήτων εδώ όσο στο κέντρο, αλλά περισσότερες από ό,τι στην ακτογραμμή.

Χαρακτηριστικό αυτής της περιοχής είναι τα πολύ χαμηλά κτίρια, μονοκατοικίες, υπάρχουν ιδιαίτερα πολλές ιδιωτικές κατοικίες με οικόπεδα και λίγα διαμερίσματα μικρής έκτασης 40-50 τετραγωνικών μέτρων.
Κατά μέσο όρο, η έκταση των διαμερισμάτων εδώ κυμαίνεται από 80 έως 150 τ.μ. Όσον αφορά τις τιμές, πρέπει να εστιάσετε σε προϋπολογισμό τουλάχιστον 350.000 – 400.000 ευρώ. Οι ιδιωτικές (όχι νέες κατοικίες) ξεκινούν από 300.000 ευρώ στις περιοχές του Γέρακα ή της Νέας Κηφισιάς. Υπάρχει μια ενεργή ανάπτυξη εδώ, αλλά δεν υπάρχουν ακόμα αρκετά νέα κτίρια και οι τιμές τους συχνά δεν είναι κατάλληλες για τους αιτούντες Golden Visa, καθώς οι τιμές για ένα νέο κτίριο ξεκινούν από 30000 ευρώ και τα διαμερίσματα αγοράζονται στο στάδιο της κατασκευαστικής άδειας.

Οι συμπατριώτες μας είναι επιφυλακτικοί με τέτοιες προτάσεις και προσπαθούν να αγοράσουν διαμερίσματα τουλάχιστον στο στάδιο της έκχυσης του θεμελίου, αλλά συχνά σε αυτό το στάδιο όλα τα διαμερίσματα πωλούνται ήδη.

Παράδειγμα ακίνητου  προς πώληση στην Αγ. Παρασκευή. 75 τ.μ., 4ος όροφος, 2 υπνοδωμάτια, μονοκατοικία κατασκευής 2008 (ανακαίνιση 2022), θέρμανση
φυσικού αερίου. Το κόστος είναι 265.000 ευρώ με θέση στάθμευσης. Είναι ρεαλιστικό να βρεις ενοικιαστή για 850 ευρώ το μήνα για κατι μακροπρόθεσμο.

Άρα η επένδυση είναι 265.000 ευρώ, με όλο το κόστος για τη Golden Visa 295.000 ευρώ. Άρα η απόδοση επένδυσης ROI 10.200 ευρώ καθαρό και μετά από φόρο εισοδήματος και φόρο ακίνητης περιουσίας ROI 8.200 ευρώ μεικτά.
ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΝΑ ΕΤΟΣ 3,1% απόδοση επένδυσης (2,7% όλων των δαπανών) + 4% αύξηση της αξίας σε ευρώ, χωρίς πληθωρισμό + 6% σε ισοτιμία ρουβλιών.

ΣΥΝΟΛΟ 13% εισόδημα σε ρούβλια.

Αρθρο μεταφρασμένο από ειδησεογραφική ιστοσελίδα
Ιωάννη Σιαμίδη.

Facebook Comments Box

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται.

Recommended
Ποιος είναι οι αλλαγές στον οργανισμό και τα συμπτώματα που…
Cresta Posts Box by CP
Content | Menu | Access panel